Порядок досрочного расторжения договора аренды

Порядок досрочного расторжения договора аренды (25.11.2022)

 

У договора аренды есть свой срок, по окончании которого он прекращается. Расторгнуть его также можно досрочно, по соглашению сторон; в одностороннем или судебном порядке как одной стороной, так и второй. Для каждого способа законом предусмотрен свой порядок, своя процедура, некоторые правила допускается корректировать в договоре.

Чтобы минимизировать риски, необходимо грамотно оформить документы, окончание взаимоотношений или правильно заявить требования в суд. Всегда более рациональным является предотвращение проблемы, то есть, детальная проработка заключаемого договора аренды.

Особенности расторжения в судебном порядке

В суде договор аренды расторгается в трех случаях:

  • при нарушении условий взаимодействия одной из сторон, по иску второй;
  • в случаях, которые дополнительно указаны в самом договоре, законодатель допускает расширения нормативного перечня ситуаций для расторжения договора;
  • при существенном изменении условий, когда сделка утрачивает смысл для одной или обеих сторон. Но доказать такое изменение обстоятельств проблематично. Практика показывает, что изменение экономического климата уважительной причиной для расторжения договора судом признано не будет.

Арендодатель вправе обратиться в суд для расторжения договора аренды при следующих нарушениях условий взаимодействия со стороны арендатора:

  • имущество используется не по назначению или не так, как указано в договоре, причем нарушения являются существенными или неоднократными;
  • арендованное имущество существенно утрачивает свои свойства;
  • арендная плата не вносится более двух раз подряд (в договоре можно предусмотреть право на досрочное расторжение и при однократной неуплате, подобное условие отвечает принципу свободы договора);
  • арендатор не производит вмененный в его обязанности условиями договора капремонт.

Стоит обратить внимание, что критерий существенности всегда вызывает вопросы на практике, что приводит к неоднозначным решениям. Поэтому стоит уточнить признаки существенности в договоре. При более четких характеристиках доказать нарушения со стороны арендатора будет проще. Допускается, как уже говорилось, указание других оснований для расторжения договора.

Особенности расторжения договора аренды через суд:

  • в арбитражном процессе (между юрлицами, юрлицами и ИП) всегда применим претензионный порядок, по АПК РФ досудебная претензия является обязательным этапом спора;
  • подавать заявление в Арбитражный суд можно только после истечения срока, данного в претензии контрагенту на ответ (в случае отказа от расторжения договора или игнорирования обращения);
  • Арбитражный суд оставит иск без рассмотрения, если досудебный порядок не соблюден;
  • в случае, если арендатор устранит нарушения в разумный срок до рассмотрения иска, требование арендодателя суд не удовлетворит. Исключение – нарушение в виде неуплаты арендных платежей. В этом случае суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя, если он не слишком затянул с обращением за защитой своих прав;
  • арендодателю потребуется доказать все обстоятельства, все нарушения арендатора. При этом, на участие суда в сборе доказательств не стоит особенно рассчитывать. Ходатайства о запросе документов и иных доказательств, удовлетворяется, только если заявитель докажет невозможность их самостоятельного получения.

По требованию арендатора договор расторгается в случаях, если арендодатель не передает имущество или препятствует его использованию, в имуществе обнаружены недостатки или оно пришло в такое состояние, что использовать объект не представляется возможным, арендодатель не производит капремонт (чаще всего капремонт является обязанностью именно арендодателя, но в договоре допускается возложить его на арендатора).

Односторонний отказ и его специфика

В отличие от расторжения по соглашению сторон, в этом случае не подписывается общий документ, для окончания взаимоотношений достаточно уведомления одной стороны и договор будет считаться расторгнутым.

От бессрочного договора аренды можно отказаться в любой момент, уведомив вторую сторону об этом в установленный ГК РФ или договором срок (по закону – 3 месяца для недвижимости, но в договоре этот срок можно как сократить, так и увеличить). Это правило установлено в ст. 610 ГК РФ, для срочного оно в законе не прописано, но стороны вправе такое условие в договор включить. Рекомендуется предусмотреть широкий перечень оснований или вообще указать на возможность немотивированного одностороннего отказа.

Способы минимизации рисков

Если отказ от договора выполняется с нарушением, это влечет возможность его оспаривания в судебном порядке. Кроме того, с отказавшейся стороны контрагент может потребовать убытки, вызванные отказом, упущенную выгоду (например, с арендодателя, если арендатор лишен возможности использовать имущество) компенсацию за имущество, или другую компенсацию, указанную в договоре.

Чтобы минимизировать риски, рекомендуется тщательно проработать договор аренды при его заключении:

  • конкретизировать основания, условия для отказа, избегая оценочных характеристик, таких как существенность. Лучше по возможности указывать конкретные показатели и значения;
  • подробно регламентировать процедуру одностороннего отказа с определением порядка уведомления (письменно, в какой форме, на какой адрес), сроков и других условий;
  • включить в договор условие, что односторонний отказ не будет являться основанием для взыскания убытков, компенсаций, неустоек, упущенной выгоды;
  • предусмотреть судьбу оставшегося в помещении имущества арендатора, порядок и допустимые сроки его вывоза;
  • предусмотреть возможность обращения имущества арендатора в пользу арендодателя в случае обнаружения нарушений со стороны первого;
  • в случае возложения обязанности производства капремонта на арендатора установить необходимость согласования с арендодателем расходов и неотделимых улучшений. В договоре стоит дополнительно прописать, что арендатор не имеет права на компенсацию своих затрат на капремонт и неотделимые улучшения;
  • также рекомендуется в договоре четко разделить процедуру судебного, одностороннего расторжения договора и расторжения по соглашению сторон, чтобы не возникало разночтений и путаницы.

Правильно составленный договор нужно точно и грамотно применить на практике, выполнив все процедурные моменты. Если все нюансы будут соблюдены, то суд вряд ли пойдет на взыскание каких-либо убытков.

В некоторых случаях может потребоваться подготовка доказательственной базы, подтверждающей, что решение принято из-за нарушений договора второй стороной. Например, в случае использования имущества не по назначению. В качестве доказательства необходимо составить акт осмотра. Однако нужно учесть, что перечень доказательств будет разным в каждом конкретном случае.

Как взыскать дебиторскую задолженность? — читатйте далее в нашей статье по ссылке.


Свежее:

Уволенная за критику СВО из пермского филиала ВШЭ уехала из России

В деле ОПГ бывшего вице-мэра Челябинска появилось почти 20 противозаконных эпизодов

«ufa-town.ru»: Командир гаубичного самоходного артиллерийского дивизиона из Башкирии погиб во время спецоперации



Внимание! Информация на сайте представлена исключительно в ознакомительных целях, не является призывом к действию. Перед применением любых рекомендаций обязательно проконсультируйтесь со специалистом. Могут иметься противопоказания или индивидуальная непереносимость.